Требуется ли проектная документация для объектов капитального строительства площадью менее 1500 кв.м. с количеством этажей до 2

В ходе нашей профессиональной деятельности мы неоднократно сталкивались с таким распространённым заблуждением среди представителей строительной отрасли, как отсутствие необходимости разработки проектной документации для объектов капитального строительства (далее по тексту – ОКС) площадью до 1500 кв.м. и с количеством этажей, не превышающих двух. Так ли это на самом деле, предлагаем разобраться в этой статье.

Строительная сфера в нашей стране регулируется рядом законодательных документов, среди которых основным является Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ). Так, согласно ГрК РФ, для строительства и ввода ОКС в эксплуатацию необходимо получить два обязательных документа:

1. Разрешение на строительство (далее по тексту – РНС).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ, РНС является документом, дающем право осуществлять строительство, реконструкцию и капитальный ремонт ОКС. Это означает, что для того, чтобы выйти на строительную площадку и начать строительно-монтажные работы, нам в обязательном порядке требуется получить этот важный документ. Однако, существуют и исключения, приведенные в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: ряд объектов, к примеру ОКС ИЖС, не требует получения РНС.

Пример: строительство офисного здания площадью до 1500 кв.м. и с количеством этажей до двух, не относящегося к перечню исключений, описанных выше, требует получения разрешения на строительство.

Вывод 1: если Ваш объект не попал в перечень исключений в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, то получение РНС для данного объекта будет обязательным.

Итак, с необходимостью получения РНС мы разобрались, далее следует определиться с тем, что нужно сделать для того, чтобы получить разрешение на строительство. Ответ на этот вопрос приведен ч. 7 ст. 52 ГрК РФ: для получения РНС потребуется направить заявление в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган государственной власти. К указанному выше заявлению также следует приложить соответствующий перечень документов, среди которого имеются отдельные разделы проектной документации (см. п. 3 ч. 7 ст. 52 ГрК РФ) и результаты инженерных изысканий, а также положительное заключение экспертизы проектной документации (см. п. 4 ч. 7 ст. 52 ГрК РФ). Перечислим необходимые разделы: «Пояснительная записка», «Схема планировочной организации земельного участка», «Архитектурные решения», «Конструктивные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», а также «Проект организации строительства». Таким образом, без проектной документации, хоть и в неполном объеме, обойтись не представляется возможным.

Вывод 2: получение РНС в уполномоченном на выдачу разрешений на строительство органе государственной власти в обязательном порядке требует разработки отдельных разделов проектной документации.

 2. Разрешение на ввод в эксплуатацию (далее по тексту – РВЭ).

Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного ОКС требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Для того, чтобы получить РВЭ, согласно ч. 3 ст.55 ГрК РФ, требуется представить перечень документов. Предлагаем выделить два из них:

1) акт, подтверждающий соответствие параметров построенного ОКС проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности (далее по тексту – АКТ 1);

2) акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее по тексту – АКТ 2).

Итак, получение АКТА 1 предполагает подтверждение с нашей стороны того, что наш объект будет соответствовать требованиям энергетической эффективности. Настоящее представляется возможным реализовать путем разработки мероприятия по обеспечению энергетической эффективности здания, в котором будут приведены необходимые характеристики.

Получение АКТА 2 предполагает выполнение требований, изложенных в полученных от ресурсоснабжающей организации (далее по тексту – РСО) технических условий (далее по тексту – ТУ). Зачастую, в полученных ТУ есть обязательное требование в части, касающейся разработки проектной документации на строительство сетей инженерно-технического обеспечения (это требование закреплено ч. 7 и 8 ст. 52.1 ГрК РФ). Таким образом, чтобы выполнить ТУ, следует разработать соответствующую проектную документацию, и, в большинстве случаев, согласовать ее с РСО.

Помимо вышеуказанных документов, на практике, для получения РВЭ орган государственной власти зачастую требует и другие разделы проектной документации, например, такие как «Охрана окружающей среды» и «Мероприятия по пожарной безопасности».

Вывод 3: получение РВЭ в уполномоченном органе государственной власти в обязательном порядке требует разработки дополнительных разделов проектной документации.

Давайте теперь подытожим приведенную выше информацию и ответим на главный вопрос: требуется ли проектная документация для объектов капитального строительства площадью менее 1500 кв.м. с количеством этажей до 2?  Как видим, исходя из норм действующего законодательства, проектная документация требуется практически для всех объектов капитального строительства указанных характеристик. Исключением являются лишь те объекты, на которые не требуется выдача разрешения на строительство, согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, равно как и не требуется получение РВЭ в соответствии с ч. 15 ст. 55 ГрК РФ.  

Важная заметка касательно объема разработки проектной документации. Многолетний профессиональный опыт работы в области взаимодействия с органами государственной власти в рамках получения разрешений на строительство и прохождения экспертиз проектной документации, позволил нам сделать единственно правильный вывод: во избежание недоразумений и безболезненного преодолевания административного барьера, мы рекомендуем нашим заказчикам, разрабатывать проектную документацию в полном объеме согласно Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Одновременно, при разработке проектной документации и последующего получения РНС и РВЭ, учитывайте, что Вам потребуются результаты инженерных изысканий, а для некоторых объектов, дополнительно, свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) или архитектурно-градостроительного решения (АГР). Не исключено, что в отдельных случаях может потребоваться и прохождение экспертизы, например, если Ваш объект образует СЗЗ. Подробнее о том, для каких объектов требуется экспертиза проектной документации, разберемся в одной из наших следующих статей.